2020-07-11 (토)
참석자: 청년재테크, 라대리
임장 주최: 청년재테크
지역: 중흥마을주공6단지 / 은하마을주공1단지
지난 숙제
#경매임장일지2 참고
1. 공동입찰시 다주택자가 껴 있으면 대출이 얼마나 나올까?
-> 대출 불가. 무주택자여야 함
2. 다주택자 명의로 입찰 할 때 대출이 얼마나 나올까?
-> 지역 상관 없이 대출 금지 LTV 0%
3. 임대사업자 명의로 입찰 할 때 대출이 얼마나 나올까?
-> 지역 상관 없이 대출 불가 (비규제 지역도 불가)
4. 기존 대출을 가진 사람이 경락잔금 대출을 받을 때 얼마나 나올까?
-> 전세 대출 금액 상관은 없음. 무주택 여부가 중요.
5. 세법관련하여 취득시 드는 총 비용은 얼마일까?
-> 아래 글에 정리
6. 경매로 여러 물건을 낙찰 받을 시 두번째 대출부터 몇 %가 나올까?
-> 어차피 다주택은 불가. 이전 대출 금액은 상관없고, 해당 지역 LTV로 보면 됨
7. 근처 경매 기록 조사해오기
-> 아래 글에 정리
중흥 마을 물건 입찰 시 총 드는 비용
숙제 5번
오늘은 임장 대신 입찰을 위한 가격 선정을 위해 모였어요.
입찰 시 고려해야 할 부분이 여러가지가 있지만 크게 다음과 같이 나눠보았어요.
취득세 / 명도비 / 법무비 / 도배장판 / 중도상환수수료 / 은행이자 / 부동산수수료 / 양도소득세
<입찰 물건 기준>
1. 취득세 1.1%
1.7억 낙찰시: 187만원
1.8억 낙찰시: 198만원
2.명도비 (평당 대략10)
약 200만원
3.법무비
약 10만원
4. 도배장판
약 200만원
5.중도상환수수료
약 150만원
6.은행이자(3개월 3%계산)
약 70만원
7.부동산수수료(0.4%)
1.95억 매도시 72만원
1.9억 매도시 76만원
———————————————
약 900만원
8.양도소득세
공제항목 (1,3,7) - 약 280만원
비공제항목 (2,4,5,6) - 약 620만원
1.7억 낙찰시 , 1.9억 매도시 = 양도세 860만원
>예상 수익 240만원
1.8억 낙찰시 , 1.9억 매도시 = 360만원
>-260만원
1.7억 낙찰시 , 1.95억 매도시 = 1110만원
>예상 수익 490만원
1.8억 낙찰시 , 1.95억 매도시 = 610만원
>-10만원
굉장히 보수적으로 잡은 경향이 있으니 참고하세요
관련 경매 기록 조사해오기
숙제 7번
중흥 마을 관련하여 최근 경매 낙찰가가 어땠는지에 대해서도 조사해봤어요~
역시 아파트는 낙찰가율이 높았어요 ㅜㅜ
3년간 데이터 분석
중동, 중흥마을
ㅇ중흥마을
- 2017년에 40평 3채 경매로 나왔음
- 평균 낙찰가는 91%
ㅇ중동지역
- 20평 이하의 평균 낙찰가는 93%
- 시간이 지날수록 낙찰가는 더 높아지는 경향
- 중동 지역의 2020년 평균 낙찰가는 103%
- 1건 빼고 낙찰가 다 100% 넘음
- 12평대의 매우 작은 평수는 평균 낙찰가 90%
- 가장 최근 건은 낙찰가 95%
결론 : 예상 낙찰가는 95%~99%
결론
이 물건을 낙찰 받아 드는 총비용 및 매도시 발생하는 비용을 총 합산해봤을 때, 최소한 손해를 보지 않으려면 감정가의 90% 수준에 낙찰을 받아야 해요.
하지만 최근 낙찰되었던 사례들을 비추어보면 최소 95% 이상의 수준에 낙찰이 될 것으로 예상이 되죠.
애초에 경매 시작의 목표는 손해보지 않는 선에서 경험을 쌓는 것이었기 때문에 정한 입찰가로 도전하고 낙찰 받지 못하면 신경쓰지 않기로 했어요!
추가적으로 이 물건은 현재 매각기일변경신청이 접수되어 있어요. 집주인이 경매로 물건이 넘어가지 않도록 하려는 것 같아서 아마 입찰을 못할수도 있을 것 같네요.
숙제 List
1. 공동투자 에 대하여 알아오기
-재혁봇
2. 7/10대책 정리해오기
-청년재테크
3. 물건 찾아오기 및 정리하기 (스피드옥션)
-라대리
4. 글 작성하기
-청년재테크
5. 부동산 다녀오기 및 물건 가서 사진찍고 글쓰기
-최또지
벌금 현황
1.재혁봇 10000원
2.최또지 5000원
3.라대리 5000원
4.청년재테크 0원
이상!!!
다들 주말 잘 보내시고
다음주에 봬요~
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