2020-07-18 (토)
참석자: 청년재테크, 재혁봇
임장 주최: 청년재테크
2020-07-21 (화)
참석자: 청년재테크, 재혁봇, 라대리
임장 주최: 청년재테크
물건: 대야하이빌2
안녕하세요!
이번에는 새로운 물건을 시작하게 되었어요.
왜냐면 지난번 물건이 예상한대로 연기됐거든요!
새로운 물건은 지난 물건과 마찬가지로 신중동역에 위치하고 있어요!
사진참조
사실은 오늘로써 임장을 두번 갔는데 정리를 못해서 한번에 하게 되었어요...
시작하기에 앞서 지난번 숙제인 7/10 부동산 관련 정리 글은 아래에 링크로 달아둘게요!
https://m.blog.naver.com/dydrhkdsla/222030437142
7/10 부동산 대책 의 모든 것
2020-07-136.17 부동산 대책 이후 한달도 채 되지 않아 주택시장 안정 보완 대책이 나왔네요.과연 세금...
m.blog.naver.com
대야하이빌2
신중동역3번출구 / 도보6분
대야하이빌2는 신중동역에서 약 350m거리에 위치하여 도보로 약6분거리에요!
2002년 11월 준공되었으며
165세대의 1개 동의 오피스텔 이에요.
1-4층까지는 상가로 이루어져 있으며
5층부터 15층까지는 오피스텔로 이루어진 주상복합형 오피스텔이에요!
보이는 길따라 걸으면 신중동역과 롯데백화점이 있어요!
안쪽으로 갈수록 조용한 주택단지가 있어요.
대야하이빌2의 경우
정사각형 구조의 빌딩이며 각 변을 따라 집이 있어서 각각 구조, 향, 크기가 다 달라요!
종류가 다양하지만 크게 나누어보면 3가지 타입으로 나누어 볼 수 있답니다.
제일 작은 평수 / 중간 평수 / 큰 평수
작은 평수는 14평형이고 전용은 8평쯤 되요.
하지만 실제로 보면 옛날 오피스텔 답게 공간이 넓어 혼자 살기에 무리가 없어요.
보증금 및 월세는 500/40 입니다!
중간 평수는 18평형이고 전용은 9.5평쯤 되요.
실제로 공간이 굉장히 넓어요. 혼자 살기에 넓다고 느껴졌어요.
보증금 및 월세는 500/45 입니다!
큰 평수는 21평형이고 전용은 11.5평쯤 되요.
1.5룸이며 정말 엄청 넓습니다.
보증금 및 월세는 500/55 입니다!
집이 수리가 괜찮으면 월세는 잘 나가는 편이라고 해요!
매매 가격은 8800-9500 정도라고 해요.
(중간 평수 기준)
수리 안된집이 8800 이고 올수리하면 9500정도가 된다고 하네요.
근데 수리 된 집이 훨씬 잘 나가서 수리를 무조건 하라고 하시더라구요..
수리 안하고 그만큼 싸게 팔고 싶은데.....
적정 입찰가 계산하기
대야하이빌2
감정가: 8500만원
유찰: 1회
최저가: 5950만원
보증금: 595만원
1) 감정가 80% 낙찰시
6800만원
낙찰금액: 6800만원
취득세: 313만원 (4.6%)
등기: 27만원 (0.4%)
대출금액: 4250만원 (감정가 50%)
대출이자: 연 128만원 (연 3%)
중도상환수수료: 65만원 (1.5%)
명도비용: 100만원
올수리: 700만원
ㅇ화장실: 200만원
ㅇ싱크대: 140만원
ㅇ도배: 40만원
ㅇ장판(데코): 40만원
ㅇ조명: 40만원
ㅇ이중창: 75만원
ㅇ세탁기: 30만원
ㅇ냉장고: 40만원
= 605만원 + a
보증금: 500만원
월세: 45만원 (연 540만원)
투자금:
6800 + 313 + 27 + 700 + 100 - 4250 - 500
= 3190만원 이 필요함
수익금:
540 - 128
= 412만원 (연간)
수익률:
412 / 3190
= 12.9%
2) 감정가 85% 낙찰시
7225만원
낙찰금액: 7225만원
취득세: 333만원 (4.6%)
등기: 29만원 (0.4%)
대출금액: 4250만원 (감정가 50%)
대출이자: 연 128만원 (연 3%)
중도상환수수료: 65만원 (1.5%)
명도비용: 100만원
올수리: 700만원
ㅇ화장실: 200만원
ㅇ싱크대: 140만원
ㅇ도배: 40만원
ㅇ장판(데코): 40만원
ㅇ조명: 40만원
ㅇ이중창: 75만원
ㅇ세탁기: 30만원
ㅇ냉장고: 40만원
= 605만원 + a
보증금: 500만원
월세: 45만원 (연 540만원)
투자금:
7225 + 333 + 29 + 100 + 700 - 4250 - 500
= 3637만원 이 필요함
수익금:
540 - 128
= 412만원 (연간)
수익률:
412 / 3637
= 11.3%
해당 금액은 모두 보수적으로 잡은 것이며 약간의 오차가 있을 수 있습니다.
임대사업자에 대한 규제 강화 및 세법의 지속적인 변화로 인하여 대출 규제 등을 조금 더 확인해볼 필요가 있을 것 같아요.
실제 세금 및 대출 관련하여 세무사 및 대출상담사를 통해 직접 알아보도록 하겠습니다!
그럼 다음에 봬요 ~
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