재건축 언제 투자해야 할까? (feat. 재건축, 재개발 차이)

 

다들 한번 쯤은 재개발, 재건축 투자가 재미가 쏠쏠하다더라...

누가 투자를 했는데 수익이 어마어마하다더라...

라는 카더라를 많이 들어보았을 것이다.

 

하지만 정작 재개발과 재건축이 정확히 무엇이며 투자를 하려면 어떻게 해야하는지에 대해서는 자세히 모른다.

재건축 투자는 언제 투자해야 적기 이며, 얼만큼의 시간과 돈이 필요한지 알아보자!

 

 

 

재건축과 재개발의 차이

 

"재건축이란"

노후된 아파트를 철거하고 새 아파트를 건축하는 것을 의미한다.

이에 따라 기반시설과 주거환경은 어느 정도 개선이 된다.

 

"재개발이란"

노후 주택을 철거하고 새 아파트를 건축하는 것을 의미한다.

상하수도, 도시가스, 전기 등을 포함한 기반시설을 모두 허물고 완전히 개선이 된다.

 

 

따라서 재건축과 재개발의 차이는 노후된 아파트를 철거하는지, 노후된 일반 주택을 철거하는지의 차이라고 보면 되겠다.

 

 

 

재건축 투자에 대해

 

 

"재건축 투자의 기본 원칙"

ㅇ 낡은 아파트 여야 한다.

오히려 집이 깨끗하고 깔끔해 보이면 재건축 진행이 안된다.

따라서 투자시 외관이 너무 낡았다고 실망하지 마라. 어짜피 부숴질 건물이다.

ㅇ 땅에 투자한다고 생각해라

건물의 가치가 아닌, 땅의 가치를 보고 투자해라. 결국 이 말은 그 지역의 가치를 판단하라는 뜻이다.

ㅇ 건설사는 조합원에게 새로운 아파트를 제공한다.

조합원이 건설사에게 기존에 있던 아파트의 땅과 분담금을 제공하면 건설사는 아파트를 새로 지어서

조합원들에게 제공한다.

ㅇ 남은 아파트를 일반분양 한다.

건설사는 조합원에게 제공하고 남은 아파트를 일반분양을 통해 사람들에게 팔게 된다.

일반 분양 수입이 있어야 재건축을 진행하게 되기 때문에 사람들이 살고 싶어하는 입지가 중요하다.

 

만약 조합원들이 현재 아파트에 만족하고 분담금을 부담스러워 한다면 또는 건설사가 사업성을 따져보고 일반분양이 잘 안될것 같고 입지도 좋아 보이지 않는다면 재건축 사업은 진행되기 힘들 것이다.

 

 

 

"재건축이 매끄럽게 진행되기 위해 필요한 요소"

ㅇ 건설사

어떤 건설사냐에 따라 진행의 속도차이를 보일 수 있으며, 후에 브랜드 가치에 큰 영향을 미친다.

ㅇ 조합원

조합원이 우호적인지, 그렇지 않은지에 따라 속도차이가 심하다.

ㅇ 좋은 입지

건 설사 입장에서 수익이 나야 재건축을 진행한다. 그렇기 때문에 좋은 입지에 위치해야 재건축 확률이 높아진다.

 

 

 

"재건축 시 들어가는 비용에 대하여"

ㅇ 계약금 10% / 중도금 60% / 잔금 30%

우선 조합원 부담금에 대해 10%에 해당하는 계약금만 납부하면 된다.

계약금을 납부하게 되면 중도금에 대해 무이자 대출이 진행된다.

마지막으로 잔금은 입주일에 정산하게 된다.

 

여기서 조합원 부담금이란?

분양가가 3억이고 내 아파트에 대한 권리가액이 1억원으로 평가되었다고 가정해보자

그렇다면 분양가 3억에서 권리가액 1억원을 뺀 2억원이 조합원 부담금이 된다.

 

분양가 3억

권리가액 1억

=> 조합원 부담금 2억

 

이 아파트가 재건축되어 완공 될 때까지 추가로 들어가는 돈은 없다.

 

 

 

 

 

재건축 투자 과정 5단계

 

 

우리의 가장 중요한 부분은 여기이다.

그래서....

언제 재건축 투자를 해야되는 건데!?

 

재건축 투자는 크게 5가지 단계로 나누어 볼 수 있다.

 

1단계 정비기본계획

2단계 조합설립 시공사 선정

3단계 사업시행인가

4단계 관리처분계획인가

5단계 일반분양

출처 입력

 

 

1단계 정비기본계획

재건축 사업 시작의 단계로 정비기본계획을 수립한다.

정비기본계획이 수립되면 재건축을 위한 안전진단을 하게 된다.

이 과정은 정말로 아파트가 노후되고 불량한지를 검사하는 과정이다.

안전진단이 통과되면 정비구역 지정이 이루어지고 재건축을 위한 추진위원회가 구성된다.

소유자의 과반수가 동의하면 추진위원회가 승인이 된다.

이런 과정을 거치는 1단계는 언제든 사업이 무산될 수 있으며, 기간도 2~3년정도 걸린다.

재건축 초창기라서 아파트 가격도 크게 변동이 없고 여러 변수가 많아 관심을 가지고 지켜보는 정도의 단계이다.

 

2단계 조합설립 및 시공사 선정

조합설립 시 각각의 세대인 구분소유자의 3/4 이상, 토지면적 3/4 이상, 각 동별로 1/2 이상의 동의를 받아야 조합 설립이 가능하다. 모든게 성립한다면 추진 위원회가 시에 조합 설립 신청을 하고 특별한 이상이 없으면 조합설립 인가가 된다.

그 이후 회사를 만드는 것처럼 조합 설립을 위한 법인 등기를 하면 정식으로 조합이 만들어지게 된다.

시공사는 공개경쟁입찰 방식으로 조합원들의 투표를 통해 선정된다.

이 단계는 재건축의 가능성이 어느정도 있지만 확정되었다고 말할 수는 없는 단계이다.

공격적인 투자자들은 이 단계에서 매수하기도 한다. 그러나 기대수익이 높은 만큼 리스크도 크다고 할 수 있다.

따라서 2~3년이 걸리는 이 단계에서도 관심을 계속 유지하며 수익과 분담금을 체크해보고 추이를 지켜보는 편이 좋다.

 

3단계 사업시행인가 ★★★★★

재건축 조합이 추진하고 있는 사업을 시에서 최종적으로 확정하고 인가를 해주는 절차이다.

이 단계에서 용적률, 기부체납 면적, 건축 평형 구성, 세대수 등의 정비사업 일체가 결정된다.

기존의 아파트에 대한 감정평가를 실시하여 조합원들이 분담해야 할 금액을 산출한다.

분담금이 정해지면 조합원들은 분양신청을 하거나 현금 청산을 하게 된다.

조합원 분양신청이 완료되면 일반분양 세대 수가 정해진다.

이 단계는 ★재건축 확정★ 이라고 보면 된다. 일반적으로 투자하기 좋은 단계이다.

사업 무산 가능성의 리스크가 거의 없어졌고, 분담금 산출로 인해서 투자 수익을 가늠해볼 수 있다.

 

4단계 관리처분계획인가

이주 및 철거와 동 호수 추첨 그리고 착공이 이루어지는 단계이다.

조합원 분양 이후 사업성에 대한 자료를 바탕으로 사업 계획을 수정, 보완하는 단계이다.

조합원 분양 수익, 일반분양 수익, 권리가액 및 분담금이 결정되기 때문에 구체적인 투자 수익을 분석할 수 있는 단계이다.

구체적인 수익이 나오기 때문에 조합원들 사이에서 분쟁이 많이 일어나는 단계이다.

투자하기에는 약간 늦은 단계이지만 그만큼 리스크는 줄어들어 안정적이라 볼 수 있다.

조합은 관리처분계획을 시에 제출하고 인가를 받는다.

그러면 본격적으로 철거를 위한 이주가 시작되고 통상 6개월 에서 1년이 소요된다.

 

5단계 일반분양

이주 및 철거가 완료되면 착공 신고 후 일반 분양이 가능해진다.

일반분양이 진행되면 건설사들은 분양대행사를 통해 여러 매체에 광고를 하고 이목을 집중시킨다.

한편으로는 조합원 입주권이 거래되고 P(프리미엄)이 붙어 거래되는 시기이다.

조합원들은 실거주로 입주할 것인지, 앞으로 투자를 위해 더 가져 갈 것인지, 조합원 입주권을 팔 것인지를 판단하는 시기이다.

실제 입주가 이루어지면 건설사가 분양 받은 사람들에게 정식으로 소유권을 이전하게 되고 이를 이전고시 라고 한다.

이전고시 이후 조합이 청산되면서 재건축 사업의 모든 절차가 끝나게 된다.

 

 

이 5단계의 모든 절차는 10년 혹은 그 이상이 걸리는 긴 여정이다.

 

 

 

 

 

결론

출처 입력

재건축은 5단계로 이루어지며 총 10년 이상의 기간이 걸린다.

따라서 3단계 사업시행인가 시기 때 투자하는 것이 수익률과 안정성 면에서 타당하다.